Así afectará el nuevo decreto de alquiler a tus contratos

Mañana entrará en vigor el nuevo real decreto-ley sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que el Consejo de Ministros aprobó el viernes pasado y que tras publicarse hoy en el Boletín Oficial del Estado (BOE), viene para quedarse definitivamente.

La nueva revisión de las medidas urgentes tiene como objetivo mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible para los inquilinos. La LAU, volverá a adaptarse una vez más a las necesidades sociales y económicas actuales, aunque dentro de ella no se haya incluido ninguna medida para limitar legalmente el precio del alquiler.

Los puntos claves que sí ha tratado el Gobierno son estos:

 

1. Ampliación de plazos

El artículo 9 donde se recoge el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada, se ha modificado. Ahora la duración mínima de arrendamiento se ha aumentado pasando a ser de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica).

 

2. Prórroga tácita

Se ha ampliado de 1 a 3 años. El artículo 10 de la LAU también ha sido modificado, dando lugar a un plazo temporal más amplio transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, siempre que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

 

3. Fianza

Se trata de uno de los puntos más relevantes dentro de la Ley de Arrendamiento Urbano, artículo 36, en el que se ha aprobado limitar las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. Con esto, se quiere conseguir limitar la carga económica que en ocasiones genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza.

 

4. Gastos de gestión inmobiliaria

Se ha establecido que los gastos de gestión inmobiliaria así como la formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

 

5. Obras de mejora

El artículo 19, que recoge la posibilidad de que inquilino y casero puedan llegar a acuerdos para mejorar o renovar la vivienda durante el tiempo que dure el arrendamiento, queda redactado en los siguientes términos:

Transcurridos cinco años de duración del contrato (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica), la realización de obras de mejora dará al arrendador derecho a: elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

 

6. Alquileres turísticos

Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda. Este nuevo apartado del artículo 17 quiere favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.

 

7. Medidas fiscales

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.

 

NOVEDADES DEL SEGUNDO DECRETO

 

8. Limite a las subidas del IPC

Se trata de recuperar el límite de las subidas anuales a la variación de la inflación.  Así, solo se podrá elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro, protegiendo al inquilino y evitando subidas arbitrarias en el mismo contrato.

 

9. Desahucios

Los juzgados serán los que evalúen la vulnerabilidad de los afectados y deberán de poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio si llegara el caso.

Respecto al aplazamiento de los desahucios en caso de vulnerabilidad, ahora será de tres meses para las personas jurídicas, en vez de dos.

Y un punto importante es que se acaba con los llamados ‘desahucios abiertos’, aquellos que se producen sin fecha ni hora y en los que la Policía puede llegar en cualquier momento.

10. Índices de precios

Se creará un índice estatal de referencia de precios en un plazo de ocho meses. Lo que se pretende es ofrecer anualmente valores medios de renta mensual en euros por metro cuadrado de vivienda por barrios, municipios, provincias, comunidades autónomas, con datos de la Agencia Tributaria, el catastro, el registro de la propiedad, el registro de fianzas, etc.

Con ellos, las comunidades autónomas podrán establecer sus propios índices de de referencia para diseñar sus políticas y programas públicos de vivienda; pero NO limitar los precios.

 

 11. Gastos de formalización y gestión del contrato 

En el nuevo decreto los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán siempre a cargo del arrendador, en los supuestos que el arrendador sea una persona jurídica, tal y como aparecía en el acuerdo inicial.

 

12. Validez del contrato frente a terceros

En la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior el contrato de alquiler debía de registrarse en el Registro de la Propiedad, ya que en caso contrario, dejaría de tener efectos frente a terceros. Ahora, se ha solventado: en el caso de contratos de cinco y siete años, deberán ser respetados también en el caso de no estar inscritos en el registro de la propiedad.  

 

13. Plazo de preaviso de no renovación

Ahora aumenta el plazo con el que se debe avisar de que no se desea renovar el contrato. Antes se establecía en un mes para inquilinos y propiedad en el primer decreto, ahora será de cuatro meses para la propiedad y dos meses para los inquilinos.

 

14. Recuperación del piso

Con el nuevo decreto, las causas de necesidad que deban alegar los propietarios para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo deberán constar en el contrato, y especificarse cuál de ellas es la que se produce en el momento de la comunicación.